عنوان مقاله: تخلفات پيش فروشنده و پيش خريدار و تکاليف دفاتر اسناد رسمي در رابطه با موضوع

نويسنده: احد حسينعليزاده جم سردفتر 108 تبريز

مبحث اول: تخلفات پيش فروشنده :

ماده 8 قانون پيش فروش ساختمان مصوب 9/10/89 مجلس شوراي اسلامي مقرر مي دارد در تمامي مواردي که به دليل تخلف پيش فروشنده، پيش خريدار حق فسخ خود را اعمال مي نمايد پيش فروشنده بايد خسارات وارده را بر مبناي مصالحه طرفين يا برآورد کارشناس مرضي الطرفين به پيش خريدار بپردازد.

تبصره :در صورت عدم توافق طرفين، پيش فروشنده بايد تمامي مبالغ پرداختي را بر اساس قيمت روز بنا بر طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد نمايد.

قبل از شکافتن ماده فوق و تبصره آن، لازم است بدانيم که در قانون پيش فروش ساختمان چه تخلفي از تخلفات پيش فروشنده ،موجب جريمه و خيار فسخ براي پيش خريدار است:

1 ) پيش فروشنده واحد پيش فروش شده و بخش هاي اختصاصي را در موعد مقرر تحويل پيش خريدار ننمايد.

(ماده 6 و بند يک ماده 6 قانون) ضمانت اجرائي اين فقره عبارتست از الزام پيش فروشنده بر پرداخت تعهدات بند 9 ماده 2 قانون + پرداخت جريمه معادل اجرت المثل بخش تحويل نشده + اعمال خيار فسخ براي پيش خريدار.

 2) پيش فروشنده تعهدات خود در قسمت هاي مشاعي را انجام ندهد ضمانت اجرائي اين فقره: پرداخت جريمه نيم در صد بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدر السهم پيش خريدار+ الزام پيش فروشنده بر پرداخت تعهدات بند 9 ماده 2 قانون + اعمال خيار براي پيش خريدار ( ماده 6 و بند دوم ماده 6 قانون).

3 ) پيش فروشنده تعهدات خود در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند 9 ماده 2 را انجام ندهد.

ضمانت اجرا: پرداخت جريمه روزانه به ميزان يک در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدر السهم پيش خريدار+ اعمال فسخ براي پيش خريدار(ماده 6 و بند سوم ماده 6 قانون).

4) پيش فروشنده  در موعد مقرر به تنظيم سند رسمي انتقال اقدام ننمايد. ضمانت اجرا: پرداخت جريمه تاخير به ميزان يک در هزار مبلغ قرارداد+ الزام پيش فروشنده بر پرداخت تعهدات بند 9 ماده 2 قانون +اعمال خيار فسخ براي پيش خريدار (ماده 6 و بند چهارم ماده 6 قانون).

5) در صورتي که مساحت بنا بيش از 5 % افزون بر زيربناي مقرر باشد بدون ساير ضمانت هاي اجرائي صرفا خريدار حق فسخ قرارداد را دارد (قسمت اخير ماده 7 قانون).

6) در صورتي که مساحت واحد تحويل شده کمتر از 95% مقدار توافق شده باشد پيش خريدار مي تواند قرارداد را فسخ يا مي تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسي از پيش فروشنده مطالبه کند (فراز دوم ماده 7 قانون).

به غير از موارد احصاء شده فوق تخلفات ديگر پيش فروشنده موجب ايجاد خيار فسخ براي پيش خريدار نخواهد بود. مانند عيب بنا و تجهيزات و خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني موضوع.

ماده 9 قانون. در مورد تخلفات 6 گانه فوق هرگاه پيش خريدار بخواهد از حق فسخ خود استفاده نمايدو جهت اعمال حق خويش به دفترخانه تنظيم کننده سند پيش فروش مراجعه نمايد از دو حالت خارج نيست.

الف: در صورتي که پيش فروشنده و پيش خريدار در خصوص خسارات وارده مصالحه کرده اند و يا طبق نظر کارشناس مرضي الطرفين به توافق رسيده اند در اين صورت دفترخانه تنظيم کننده سند پيش فروش نسبت به فسخ سند اقدام خواهد نمود.(ماده 8 قانون) و خلاصه فسخ نيز از طريق سيستم به دفتر املاک ارسال خواهد شد.

ب: در صورتي که بين طرفين مصالحه و توافقي نباشد پيش خريدار جهت اعمال خيار فسخ وصول کليه خسارات وارده طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائي بايد به محاکم صالحه رجوع نمايد.(تبصره ماده 8 قانون)

با دقت در تبصره ماده 8 قانون مشخص مي شود که در صورت عدم توافق طرفين در اعمال حق فسخ پيش خريدار و پرداخت کليه خسارات وارده ، حتي داوران منتخب و داور مرضي الطرفين (موضوع ماده 20 قانون ) حق دخالت و صدور راي در اين زمينه را ندارند زيرا برابر نص ماده 20 قانون ، داوران فقط در خصوص کليه اختلافاتي که ناشي از تعبير ،تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش فروش حادث گردد صلاحيت دارند و اين سخت گيري با توجه به قيمت هاي فزاينده مسکن جهت حمايت از حقوق پيش خريدار بوده استبراي اينکه پيش خريدار در مراجع قانوني و قضائي اثبات نمايد که قصد اعمال خيار فسخ داشته ماده 13آئين نامه قانون پيش فروش مقرر نموده : ( در مواردي که پيش خريدار حق فسخ دارد مي تواند با تنظيم اظهار نامه کتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم کننده قرار داد يا طرق مقتضي

ديگر اعلام فسخ نمايد. در صورت بروز اختلاف ، مطابق ماده (20) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد).

ماده 13 آئين نامه قانون پيش فروش متضمن نکات زير است :

1)      ابلاغ اظهار تکاليف دفترخانه نيست پيش خريدار ميتواند از طرق ديگر نيز به ابلاغ اظهار نامه اقدام نمايد.

2)      در صورت بروز اختلاف طبق ماده 20 قانون و ساير مقررات اقدام خواهد شد که نتيجه اين ميشود که دفتر خانه جهت اعمال خيار فسخ منتظر اقدامات اجرائي و قضائي خواهد ماند.

مبحث دوم: تکاليف دفاتر اسناد رسمي موقعي که پيش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکميل بنا نشده است:

در صورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش خريدار چنانچه پيش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرار داد موفق به تکميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اينکه صرفا اقدامات جزئي تا تکميل پروژه باقيمانده است.( کمتر از 10% پيشرفت فيزيکي مانده باشد) ، پيش خريدار مي تواند با قبول تکميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدر السهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه هايي که طبق مقررات بر عهده پيش فروشنده بوده و توسط پيش خريدار پرداخت مي گردد مانع از استيفاء مبلغ هزينه شده از محل ماده (11) و غيره باکسب نظر هيات داوري مندرج در ماده (20) اين قانون نخواهد بود. ( ماده 14 قانون)

مبحث سوم: تکاليف دفاتر اسناد رسمي موقعي که پيش فروشنده حاضر به ارائه پايان ساختمان و تفکيک طبقات و تنظيم سند انتقال بنام پيش خريدار نمي باشد:

پيش خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالک ملک پيش فروش شده مي گردد و در پايان مدت قرارداد پيش فروش و اتمام ساختمان، با تاييد مهندس ناظر در صورتي که تمام اقساط را پرداخت يا عوض قراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارک مبني بر ايفاء تعهدات ، مي تواند با مراجعه به يکي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را در خواست نمايد چنانچه پيش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش فروش شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش خريدار يا قائم مقام وي مي نمايد.

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضاي ذي نفع نسبت به تفکيک و يا افراز ملک پيش فروش شده اقدام نمايد. (ماده 13 قانون)

ماده 13 قانون داراي ايرادات اساسي زير است:

الف: به پيش خريدار اجازه داده است در صورتي که تمام اقساط را پرداخت يا عوض قراردادي را تحويل داده باشد با ارائه مدارک مبني بر ايفائ تعهدات به يکي از دفاتر اسناد رسمي جهت تنظيم سند رسمي انتقال مراجعه کند، حق مطلب آن بود که پيش خريدار جهت تنظيم سند، به دفتر خانه تنظيم کننده سند پيش فروش مراجعه نمايد نه به يکي از دفاتر اسناد رسمي.

ب:اگر پيش فروشنده ظرف 10 روز از انتقال رسمي مال پيش فروش شده خودداري نمايد در سامانه ثبت آني چه کسي از قبل وي در دفترخانه حاظر و سند را امضا خواهد نمود ؟

نماينده دادستان يا رئييس ثبت يا نماينده مسکن و شهرسازي؟ به استناد قاعده (( الحاکم ولي ممتنع)) به نظر مي رسد که نماينده دادستان جهت امضاء سند مراجعه خواهد نمود.

تفاوت ماده 13 و ماده 14 قانون اين است که انتقال مالکيت در ماده 14 به دليل عدم اتمام ساختمان به صورت مشاعي و بقدر السهم صورت مي گيرد ولي در ماده 14 با توجه به اينکه تائيديه مهندس ناظر مبني بر اتمام ساختمان تلقي شده است پس از تفکيک ملک توسط ادارات نسبت به صورت افرازي و ششدانگ صورت مي گيرد.

مبحث چهارم: تخلفات پيش خريدار:

مهمترين تخلفي که پيش خريدار مي تواند مطابق ماده 16 قانون مرتکب آن گردد  همانا عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر است و ضمانت اجراي آن فسخ قرارداد است.

پيش فروشنده با ارائه قبوض پرداخت نشده به دفتر اسناد رسمي و گواهي مهندس ناظر مبني پيشرفت کار و عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد (موضوع ماده 12 قانون) مي تواند تخلف پيش خريدار را ثابت و از مفاد ماده 16 قانون جهت اعمال خيار فسخ خويش بدون مراجعه به داوري موضوع ماده 20 قانون و مراجع قضائي بهره مند گردد.

با ارائه مدارک فوق به دفترخانه اسناد رسمي ، سردفتر مکلف است ظرف مهلت يک هفته به پيش خريدار اخطار نمايد تا ظرف يک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اينصورت پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت (ماده 16 قانون) قبل از فسخ ، سردفتر اسناد رسمي مکلف است مستفاد از حکم مندرج در ماده 69 قانون ثبت و قسمت ج بند 448 بخشنامه هاي ثبتي نسبت به توديع مبالغ پرداخت شده پيش خريدار در بانک ملي تعيين شده مطمئن شده و قبض سپرده را پس از ثبت در دفتر امانات ضميمه پرونده نموده و بلافاصله اخطاريه اي براي پيش خريدار ارسال نموده تا براي وصول حقوق خود به دفتر خانه اسناد مراجعه نمايد و متعاقب آن و پس از انقضاي يک ماه از تاريخ ابلاغ اخطاريه فسخ سند پيش فروش از سو پيش فروشنده بلامانع به نظر مي رسد.

مطابق قانون پيش فروش ساختمان ، پيش خريدار از لحظه انعقاد قرارداد و تا زمان فسخ بشر ح ماده 16 قانون ، بابت واريزي ها و پرداختي هاي خود به پيش فروشنده به غير از اصل پول خود مستحق دريافت هيچگونه ضرر و زيان و خسارت و سود پول خوابيده خود نخواهد بود.

مبحث پنجم: فلسفه تعبيه قبوض اقساطي در متن سند پيش فروش و تکليف دفاتر اسناد رسمي در قبال قبوض مذکور:

1 ) قبوض اقساطي که براي تعهدات پيش فروشنده مطابق بند 7 ماده 2 قانون صادر مي گردد عبارتست از :

الف: قبض اقساطي که براي تحويل واحد پيش فروش شده براي روز معين صادر مي گردد.

ب: قبض اقساطي که براي تنظيم سنددر روز معين صادر مي گردد.

در فرضي که پروژه 90% پيشرفت فيزيکي نداشته باشد مطابق ماده 6 قانون ، پيش خريدار مي تواند جرائم مندرج در شقوق چهارگانه ماده  قانون را اخذ و همچنين اعمال خيار فسخ نمايد.

در فرضي که پروژه بيشتر از 90 % پيشرفت فيزيکي داشته باشد پيش خريدار علاوه بر اينکه مي تواند جرائم مندرج در ماده 6 قانون را از پيش فروشنده وصول نمايد ، در صورت انجام کامل تعهدات خود با تائيد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اينکه صرفا اقدامات جزئي تا تکميل پروژه باقي مانده است. ( کمتر از 10 % پيشرفت فيزيکي مانده باشد) مي تواند با قبول تکميل باقي قرار داد به دفتر اسناد رسمي مراجعه و خواستار تنظيم سند رسمي به       قدر السهم  خود گردد.

حقوق دولتي و هزينه هائي که طبق مقررات بر عهده پيش فروشنده بوده با کسب نظر هيأت داوري از محل ماده   11 قانون (10 % ثمن باقي مانده جهت تنظيم سند رسمي ) کسر خواهد شد (ماده 14 قانون) با عنايت به مطالب فوق نظر به اينکه قانون پيش فروش راهکار عملي براي صور تخلفات پيش فروشنده ، در نظر گرفته است در صورت تخلف نامبرده از دو تعهد فوق (عدم تحويل واحد و خودداري از تنظيم سند رسمي ) دفاتر اسناد رسمي تکليفي در صدور اجرائيه نسبت به قبوض ياد شده فوق ندارند؛ بلکه برابر مادتين 13 و 14 قانون، حسب مورد مکلفند سند انتقال افرازي و مشاعي بنام پيش خريدار تنظيم نمايند.

2 ) قبوض اقساطي که براي تعهدات پيش خريدار صادر مي شود:

تعهدات پيش خريدار عبارتست از پرداخت بهاء يا عوض در قراردادهاي معوض و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آنها (بند 5 ماده 2 قانون) ضمانت اجرائي عدم پرداخت اقساط توسط پيش خريدار برابر ماده 16 قانون اين است که دفتر مکلف است ظرف مهلت يک هفته به پيش خريدار اخطار نمايد تا ظرف يک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اين صورت پيش فروشنده مي تواند از حق فسخ خود استفاده نمايد.

مشاهده مي شود که در صورت تخلف پيش خريدار از پرداخت اقساط، پيش فروشنده نيز نمي تواند با ارائه قبوض اقساطي به دفتر خانه اسناد رسمي تقاضاي صدور اجرائيه نمايد.

سوال مهم: با بررسي موارد فوق اين سوال مطرح مي شود که در صورت تخلف پيش فروشنده و پيش خريدار از تعهدات خود آيا مطابق قواعد عمومي قرار داد ها ، طرف ديگر مي تواند به جاي استفاده از گزينه دريافت جريمه و فسخ قرارداد الزام طرف ديگر را بخواهد؟

جواب:با عنايت به مفاد قانون و آئين نامه پيش فروش ساختمان اين الزام از طريق صدور اجرائيه از طريق دفاتر اسناد رسمي ميسر نخواهد بود، بلکه خواهان مي تواند به استناد تصميمات  داوران موضوع ماده 20 قانون و قواعد عمومي قراردادها الزام طرف خاطي را از طريق مراجع قضائي بخواهد.