قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول ؛ گامي به پيش يا بازگشت به عقب؟

نگاهي به

پيامدهاي حذف تدريجي مرجعيت دفاتر اسناد رسمي در فرآيند ثبت معاملات ملکي و گسترش نهادهاي موازي

صمد احمدلو

نائب رئيس کانون آذربايجان شرقي و مدرس دانشگاه

در يک سال اخير، روند تصميم‌گيري در حوزه ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول با نوعي تناقض ساختاري مواجه شده است؛ از يک‌سو، شعار تمرکززدايي و تسهيل خدمات دولت الکترونيک در دستور کار قرار دارد و از سوي ديگر، رويه‌هايي درحال شکل گيري اند که در صورت استمرار ، به گسترش نهادهاي موازي و تضعيف نقش دفاتر اسناد رسمي منتهي خواهد شد . اين تحولات نه‌تنها مي تواند مرجعيت دفاتر اسناد رسمي در ثبت معاملات اموال غيرمنقول را با ابهام مواجه سازد ، بلکه مي تواند امنيت اقتصادي و معاملاتي مردم را نيز با چالش هاي جدي مواجه سازد.

بر اساس قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب 1354، دفاتر اسناد رسمي تنها مرجع رسمي تنظيم اسناد و معاملات مردم محسوب مي‌شوند. فلسفه وجودي اين دفاتر بر پايه سه رکن «اعتبار قانوني»، «صلاحيت ذاتي» و «حمايت از حقوق اصحاب سند» شکل گرفته است. با اين حال، در عمل، شاهد توسعه سامانه‌ها و نهادهايي هستيم که به‌طور غيررسمي يا نيمه‌رسمي نقش دفتر اسناد رسمي را ايفا مي‌کنند؛ بدون آن‌که مشمول نظارت‌هاي حقوقي، مسئوليت هاي حرفه‌اي يا چارچوب قانوني مشخصي باشند.

در نگاه اول، تصويب قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول نويد احياء و تثبيت نقش دفاتر اسناد رسمي در حوزه معاملات اموال غيرمنقول را مي‌داد. انتظار مي‌رفت با اجراي اين قانون، کليه اعمال حقوقي راجع به اموال غيرمنقول منحصراً از مسير دفاتر اسناد رسمي انجام شود. چرا که سردفتر، به عنوان شاهد ممتاز در تنظيم سند رسمي، با ارائه مشاوره حقوقي رايگان به طرفين قرارداد ، به نوعي تعادل و توازن قراردادها را تضمين مي‌کند و مانع از بروز ابهام و تفسيرهاي ناصحيح از قراردادها مي‌شود. سردفتر، نه‌فقط يک مأمور ثبت رسمي معاملات، بلکه ضامن صحت، مشروعيت و عدالت در محتواي معاملات نيز است؛ نقشي که هيچ سامانه، بنگاه، يا شخص عادي نمي‌تواند آن را ايفاء کند. حذف اين نقش، يعني معامله بدون مشاوره، انتقال مالکيت بدون راستي‌آزمايي، و بازگشت به دوران بازار اسناد عادي به ظاهر رسمي.

 اما با نگاهي دقيق‌تر، روند اجرايي شدن اين قانون نشان مي‌دهد که سياست‌گذاري‌ها به‌سمتي در حرکت‌اند که صرف رعايت برخي ضوابط شکلي، براي رسمي تلقي شدن قراردادها کفايت مي‌کند، بي‌آن‌که حضور يک متخصص حقوقي در فرايند تنظيم سند ضروري باشد. اين نگرش به‌گونه‌اي است که تنظيم‌کننده قرارداد مي‌تواند يکي از طرفين، يک بنگاه مشاور املاک فاقد دانش حقوقي، يا حتي يک دفتر ارائه کننده خدمات اينترنتي باشد. مراکز و بنگاه‌هايي که هيچ مسئوليت حقوقي در قبال قراردادها ندارند، در حال ايفاي نقش دفاتر رسمي‌اند؛ بدون مجازات، بدون نظارت، و بدون تخصص، گويي قرار است نقش حقوقدانِ بي‌طرف و متخصص در فرآيند نقل و انتقال حذف شود، بي‌آن‌که رسماً اعلام شود.

تاريخ در حال تکرار است ، اين وضعيت يادآور تصميمي ناگوار در دهه 70 است ؛ زماني که به بهانه کارآمدي دادگاه‌هاي عمومي، نهاد ديرپاي دادسرا از نظام قضايي کشور حذف شد. اما نه‌تنها اهداف حذف آن تصميم محقق نشد، بلکه ناکارآمدي و افزايش مشکلات بعدي، باعث بازگشت دوباره آن در کمتر از يک دهه شد. به‌نظر مي‌رسد تجربه مشابهي در مورد دفاتر اسناد رسمي در حال تکرار است، البته بي‌سر و صدا و تدريجي ، اين‌بار نه به نام حذف، بلکه به اسم تسهيل و فناوري.

مروري بر سياست‌هاي اخير قوه حاکمه ـ و به‌ويژه قوه قضاييه به‌عنوان متولي اصلي سند رسمي ـ نشان مي‌دهد که دفاتر اسناد رسمي به‌سوي سرنوشتي مشابه دکه‌هاي روزنامه‌فروشي سوق داده مي‌شوند ، مراکزي که روزگاري شأن و جايگاه والايي در نظام توزيع اطلاع‌رساني کشور داشتند، اما اکنون، زير تابلوي «روزنامه‌فروشي»، جز تنقلات و لوازم جانبي، چيزي عرضه نمي‌کنند و از کارکرد اصلي‌شان صرفاً يک نام باقي مانده است. همين خطر، امروز سايه بر سر دفاتر اسناد رسمي انداخته است.

با نگاهي به روند تحولات چند سال گذشته، نخستين نشانه‌هاي اين استحاله، در انتقال غيرقانوني صلاحيت تنظيم سند خودرو به نيروي انتظامي ـ نهادي نظامي، غير تخصص و فاقد صلاحيت قانوني ـ هويدا شد. اين اقدام، علي‌رغم نص صريح ماده 29 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي، و در تضاد آشکار با ماهيت و فلسفه وجودي سند رسمي، با جنجال‌هاي رسانه‌اي و فشارهاي دروني و بيروني به نتيجه رسيد و بدعتي خطرناک نهاد که امروز شاهد گسترش آن به ساير صلاحيت هاي ذاتي دفاتر اسناد رسمي هستيم.

مقدمات اجراي قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول ، حکايت از آن دارند که نهادهاي غيرمتخصص ، درصدد تسخير وظايف ذاتي دفاتر اسناد رسمي هستند. اگر اين مسير ادامه يابد، بايد گفت چيزي از «دفتر اسناد رسمي» باقي نخواهد ماند جز يک نام بر سردر آن ، بي آن‌که درون آن نشاني از تنظيم سند رسمي ـ به‌عنوان جوهره وجودي اين نهاد ـ باقي مانده باشد.

دفاتر اسناد رسمي، که بايد سنگ بناي امنيت حقوقي و تثبيت مالکيت در کشور باشند ، در معرض تبديل‌شدن به مراکزي صرفاً اداري، فاقد شأن حقوقي، و بي‌ارتباط با رسالت اصلي خود هستند. اين انحراف، اگر متوقف نشود، نه تنها حيات دفاتر را به خطر خواهد انداخت، بلکه ارکان نظام ثبت رسمي و ثبات معاملات کشور را نيز متزلزل خواهد کرد

مثال روشن اين روند، توسعه برخي سامانه‌هاي ثبت معاملات ملکي است گرچه با هدف تسهيل طراحي شده‌اند، اما در عمل بستر اصلي انتقال مالکيت را از مسير سند رسمي و نظارت سردفتر خارج ساخته‌اند. چنين اقداماتي بيش از آنکه تمرکز زدايي تلقي شود، مصداق بارز موازي‌کاري بدون پشتوانه نظارتي است. در آينده‌اي نه‌چندان دور، افزايش حجم پرونده‌هاي قضايي، کاهش اعتبار سند رسمي و سردرگمي مردم، از پيامدهاي حتمي اين مسير خواهد بود.

آمارهاي قوه قضاييه نشان مي‌دهد که بخش قابل توجهي از دعاوي ملکي، ناشي از استناد به اسناد عادي است. بنابراين، حذف يا تضعيف دفاتر اسناد رسمي نه‌تنها راهکار تسهيل معاملات نيست، بلکه زيرساخت‌هاي نظم حقوقي در حوزه مالکيت را فرو مي‌پاشد و زمينه‌ سوءاستفاده و تضييع حقوق مردم را فراهم مي‌کند. چرا که اساس هر اقتصاد مبتني بر حقوق مالکيت، ثبات در اسناد رسمي است. با تضعيف اين ستون، نه بازار مسکن ثبات خواهد داشت، نه اعتماد به سرمايه‌گذاري باقي خواهد ماند.

راه برون رفت و مسير درست ، احياي مرجعيت دفاتر اسناد رسمي در تنظيم اسناد نقل و انتقال اموال غير منقول و به‌رسميت شناختن جايگاه سند رسمي و نقش ممتاز سردفتر در نظام حقوقي کشور است، سياست‌گذاران بايد در تصميمات متخذه، تجديدنظر کنند. تمرکززدايي زماني مفيد است که با تقويت نهادهاي تخصصي همراه باشد، نه با حذف تدريجي آن‌ها. تضعيف دفاتر اسناد رسمي، نه‌تنها مشکلي از سيستم قضايي و مردم را حل نمي‌کند، بلکه به تزلزل اعتماد عمومي نسبت به اعتبار سند رسمي منجر مي‌شود.

امروز، زمان برقراري تعادل ميان تسهيل خدمات و حفظ نظم حقوقي است؛ پيش از آن‌که هزينه‌ بي‌اعتمادي به سند رسمي از مرز جبران عبور کند. به‌ويژه در شرايطي که با اجراي قانون تسهيل صدور مجوزهاي کسب و کار ، موج جديدي از حقوقدانان جوان وارد حرفه سردفتري شده‌اند. امروز در کوچک‌ترين نقاط کشور، دفاتر اسناد رسمي فعال‌اند، با زيرساخت‌هاي نرم‌افزاري به‌روز، و نيروي انساني متخصص. امروز دفاتر اسناد رسمي ، آماده‌تر از هميشه‌اند هيچ بهانه‌اي براي عبور از دفاتر اسناد رسمي وجود ندارد. اين ظرفيت ، نه تضعيف، بلکه تقويت و به‌کارگيري هدفمند آن را مي‌طلبد. ده‌ها هزار حقوقدان در دفاتر اسناد رسمي ، بدون تحميل کوچکترين هزينه به دولت، مشغول خدمت‌رساني به مردم و تامين بهداشت حقوقي کشورند. با ناديده گرفتن اين ظرفيت، تجربه‌هاي گران‌قيمت و سرمايه انساني و حقوقي کشور از بين خواهد رفت.

در جهاني که حتي امضاي الکترونيکي هم نياز به اصالت‌سنجي دارد، حذف شتابزده جايگاه دفاتر اسناد رسمي، يک عقب‌گرد خطرناک است. نظم حقوقي کشور را نمي‌توان با پلتفرم‌سازي بي‌ضابطه جايگزين کرد. اگر امروز فکري نشود، فردا هزينه‌هاي جبران‌ناپذيري بر دوش مردم، قوه قضائيه، و اقتصاد کشور خواهد بود.