محمدرضا اديب 

سردفتر اسناد رسمي 1 تبريز و رئيس اسبق کانون سردفتران و دفترياران آذربايجانشرقي

چکيده

در حالي که با تصويب و اجرائي شدن "قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول"، که در اين مقاله قانون الزام ناميده خواهد شد، چشم اميد جامعه حقوقي کشور، به حل بسياري از مشکلات و معضلات  حقوقي کشور در زمينه معاملات غيرمنقول دوخته شده است، وقوع يک خطاي مهم، در بخشي از مفاد تبصره يک ماده يک آن قانون، مي رود تا خودش به معضلي در برخي اعمال حقوقي انجام شده قبلي و آتي مردم تبديل شود. در يک معامله خياري که متضمن شرط فسخ براي معامل است، منتقل اليه تا زماني که حق فسخ معامل منقضي نشده، موظف به حفظ حق فسخ انتقال دهنده در معامله احتمالي بعدي خود با منتقل اليه جديد بود . قريب به يک قرن مي باشد که مردم املاک خود را تحت پوشش مقررات وزين قانون مدني، و دکترين حقوق مدني ايران، بدون دريافت عوض، با قيد شرط فسخ براي خود، به همسر يا فرزندانشان و يا ساير نزديکان خود انتقال مي دهند با اين اميد که حق فسخي که معامل ضمن العقد براي خود شرط نموده است اين امکان را براي انتقال دهنده محفوظ ميدارد که هرزمان اراده کند مي تواند مالکيت ملک خود را اعاده نمايد. اگر منتقل اليهم چنين اسنادي بدانند اين امکان، با تصويب قانون "الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول" از بين رفته است، نظام چنين معاملاتي بهم مي ريزد و کساني که سابقا چنين اسنادي را امضا کرده اند با مشکل بسيار جدي مواجه خواهند شد. جامعه حقوقي کشور آنچنان در التهاب الزامات قانون جديد گرفتار شده که از اين امر مهم غافل گرديده است. وجود حکم قانوني مشابه در جاهايي ديگر از مقررات معاملات، سبب پنهان شدن اين تغيير مهم از دقت صاحب نظران رشته حقوق گرديده است. بهرحال، بنظر ميرسد در تدوين قانون مذکور يکي از دو اتفاق زير بوقوع پيوسته است يا مصداق ومحل اجراي حکم تلف مورد معامله براي تدوين گران قانون، مشتبه شده است  يا بعلت نداشتن اطلاعات واقعي و ميداني، در تشخيص نياز جامعه مرتکب سهو شده اند. بهرحال پديده مهمي در راه است و علت وقوع آن هرچه که بوده است، بايد آن را ديد، بررسي کرد و تا دير نشده چاره اي جست. تحرير اين مقاله، چالشي است در راستاي اينکه هرچه  زودتر اين امر مهم انجام شود. در اين مقاله، نگارنده خواهد کوشيد با تکيه بر تجربيات ميداني خود از معاملات غير منقول رايج در جامعه و تشريح قصدها و نيات و برنامه ها و تراکنشهاي فکري انتقال دهندگان معاملات داراي شرط خيار فسخ، اين قبيل از معاملات را طبقه بندي و سپس مشکل ايجاد شده را به گونه اي تبيين و تشريح کند که براي عموم اشخاص، اعم از شاغلين در مشاغل حقوقي و غير آن،  به سهولت قابل درک باشد تا بلکه قدمي در راه رفع مشکل برداشته شود.

 

خيار واژه اي فقهي و قانوني و معناي آن اختيار فسخ عقد است، يعني فردي که داراي خيار فسخ مي باشد مي تواند معامله اي را که قبلا منعقد شده است از زمان اعمال فسخ، از اعتبار ساقط کند. خيارات انواع مختلفي دارند از قبيل: خيار شرط، خيار غبن، خيارعيب، خيار تخلف شرط و غيره . موضوع بحث اين مقاله خيار شرط مي باشد. خيار شرط آن است که در هنگام معامله، اختيار فسخ معامله به مدت معيني براي يکي از طرفين معامله يا هردو يا شخص ثالثي شرط شده باشد.  در اين مقاله، حالتي بررسي مي شودکه خيار فسخ براي انتقال دهنده شرط شده و ممکن است اين خيار، ضمن عقد بيع يا عقد صلح واقع شود. براي هرکدام از خيارات به تبع خصوصيت ويژه آن خيار، احکام مخصوص و متناسبي در قانون مدني تدوين شده است، در اين ميان، خيار شرط به سبب اينکه برخاسته از اراده طرفين عقد و تراضي و توافق آنها مي باشد، تمايز و تفاوت ويژه اي در مقايسه با خيارات ديگر دارد. 

با بررسي ميداني در ميان معاملات و اسناد تنظيم شده در جامعه، اعم از اسناد رسمي و عادي، قصد و نيت انتقال دهنده اي که ضمن مذاکرات مقدماتي عقد، براي خود حق فسخي شرط کرده است تحت شمول يکي از موارد ذيل قرار مي گيرد:

 

اول -مصداق معمولي و متداول معاملات غير منقول: يعني اينکه فردي در صدد انتقال ملک خود مي باشد و مي خواهد با مبلغي که در قبال آن دريافت مي دارد ملک ديگري بخرد يا استفاده ديگري از آن ببرد. در اين قبيل معاملات، وقتي براي انتقال دهنده حق فسخ شرط مي شود، معمولا بخاطر بررسي و اطمينان از برخي موضوعات ميباشد که آن موضوعات، در اتخاذ تصميم قطعي انتقال ملک، براي انتقال دهنده داراي اهميت بسيار است و هدف از ايجاد حق فسخ، اين است که اگر آن موضوعات محقق نشد يا اثبات نگرديد، يا خلاف آن پيش آمد، انتقال دهنده بتواند وضعيت را به حالت قبل از معامله برگردانده و مالکيت ملک را اعاده کند و معامل به اعتماد اختياري که با خيار شرط در بهم زدن معامله پيدا مي کند، حاضر به معامله مي شود. در اين قبيل معاملات، اگر درج خيار شرط ضمن عقد، چنين اطميناني به انتقال دهنده نمي داد او معامله را منعقد نمي کرد. طرف مقابل يعني انتقال گيرنده نيز، چون شرط را پذيرفته است، ملتزم به رعايت اين حق انتقال دهنده است. در اين مصاديق از معاملات، مدت حق فسخ معمولا محدود به چند روز يا حدود يک ماه است. حال، چگونه ميتوان پذيرفت که قانون گذار حکيم، در چنين شرايطي مقرر بدارد که حق مشروط له، يعني انتقال دهنده در شرط ضمن عقد، ناديده گرفته شود و منتقل اليه بتواند ملک را بدون درج شرط فسخ به ديگري انتقال دهد و پس از اعتراض و طرح دعوي توسط مشروط له، به او گفته شود که فروش ملک تو به ثالث، حکم تلف مورد معامله را دارد و تو ميتواني فقط قيمت را مطالبه کني. بنظر ميرسد تدوين کنندگان تصور کرده اند که قيمت روز معامله در حساب بانکي  طرف مقابل به راحتي در دسترس خواهد بود و متضرر از اين معاملات خواهد توانست قيمت روز ملک را سريعا دريافت کرده و براي خود ملکي بخرد، هرچند، اگر چنين باشد نيز منصفانه نيست، اما آنچه در عمل اتفاق خواهد افتاد با اين سناريو، بسيار متفاوت خواهد بود. مال باختگاني پديد خواهند آمد که با طرح دعاوي در مراجع قضايي در پي اخذ حکم محکوميت طرف مقابل به پرداخت قيمت روز و پس از آن، گرفتار مصيبتهاي اجراي حکم و يافتن مال قابل توقيف از محکوم عليه براي بدست آوردن قيمت ملکي خواهند بود که تبصره مورد نقد، آن ملک را براي اغيار مباح کرده است

علت اينکه قانون گذار به چنين تغييري دست زده است چيست، کدام ضرورت و کدام نياز جامعه ميتواند توجيه گر چنين چيزي باشد؟ به اعتقاد نگارنده، بي هيچ ترديدي قانون گذار، چنين چيزي را مقرر نمي دارد، زيرا اقتضاي حکمت او اين است که توافق طرفين و حق مشروط له را محترم شناسد. از سوي ديگر، غرض از تصويب قانون الزام، جلوگيري از هرج و مرج و تضييع حقوق افراد با حسن نيت، در معاملات غيرمنقول است و اين حکم قانوني، نقض غرض از تصويب قانون الزام است و نه تنها نظمي ايجاد نمي کند بلکه نظم موجود را بهم مي زند. ايجاد مقررات آمره  که بموجب آن توافق طرفين بي اثر محسوب و حکم آمر? قانون، بر موضوع حاکم مي شود در جائي است که حفظ نظم عمومي، چنين اقتضايي را داشته باشد، در حالي که در ما نحن فيه، اقتضاي نظم عمومي، رعايت حق مشروط له و رعايت مفاد توافق طرفين است و لاغير. بنابراين،آن قسمت از تبصره يک که چنين بياني دارد، صرفا به يک حادثه و وقوع سهو، شباهت دارد.

 

دوم- بيع شرط : نيت و هدف انتقال دهنده در بيع شرط بدست آوردن مبلغي است که برايش حالت وام يا قرض دارد و به ديده ثمن به آن نمي نگرد. او درصدد آن است که مبلغ دريافت شده را براي امر ضروري خود خرج کند و سپس ظرف مهلتي که حق فسخ يا به اصطلاح ثبتي، حق استرداد، دارد مبلغ ثمن را از محل ديگري بدست آورده و  به انتقال گيرنده مسترد نموده و معامله را فسخ کند. بنابراين، در اين نوع معاملات، هدف انتقال دهنده، في الواقع انتقال دادن ملک نيست هرچند که اگر ظرف مدت مقرر نتواند مبلغ را مسترد کرده و معامله را فسخ کند، طبق مقررات قانون مدني، انتقال ملک، به تمام معنا محقق مي شود و ملک براي هميشه در مالکيت منتقل اليه استقرار مي يابد. در خصوص انتقال مالکيت در بيع شرط در مقررات قانون مدني و قانون ثبت و فقه اماميه، حرف و حديث بسيار است و بسياري از فقها، انتقال مالکيت را در بيعي که براي انتقال دهنده حق فسخ شرط شده است نپذيرفته يا حداقل در آن ترديد نموده اند اما  قانون مدني، نظري را پذيرفته است که معتقد به انتقال مالکيت است اما در عين حال، حقوق دارنده حق فسخ را نيز تا انتهاي مدت آن محفوظ مي دارد. مقررات قانون ثبت نيز که موخر بر قانون مدني است، کلا ماهيت ديگري به بيع شرط بخشيده و آثار اسناد رهني را بر آن بار کرده است. بدين ترتيب، پرواضح است آنچه در بند قبلي، در خصوص مصداق اول معاملات داراي حق فسخ معامل درمواجهه با تبصره مورد نقدگفته شد، در خصوص بيع شرط، بسيار پررنگ تر و برجسته تر مطرح مي باشد و دادن اجازه قانوني فروش به منتقل اليه در مدت حق فسخ، قابل پذيرش و معقول نيست. 

 

سوم -معاملات خانوادگي: در اين نوع معاملات هدف انتقال دهنده، حمايت هنگفت مالي از يکي از اعضاي خانواده اش مثل همسر يا فرزندي از فرزندان، در آينده است و زماني مورد نظر اوست که خودش در قيد حيات نباشد. او نمي خواهد مادامي که خودش در حال حيات است منتقل اليه، حق تصرف حقوقي در آن داشته باشد. در اين نوع معاملات، مدت واقعي حق فسخ مورد نظر انتقال گيرنده، مدت حيات اوست اما چون مدت عمر مشخص نمي باشد و اعتبار قانوني عقد منوط به معين بودن مدت حق فسخ به روز يا ماه يا سال است  ناچارا مدت زمان بسيار طولاني مانند 40 سال تعيين مي شود(البته به اعتقاد برخي، تعيين مدت فسخ به مدت عمر انتقال دهنده نيز صحيح ميباشد). هرچند از نظر حقوقي، انتقال مالکيت از زمان انعقاد عقد محقق ميشود اما انتقال دهنده نمي خواهد تا زماني که خودش در قيد حيات است اين انتقال چهره اجرايي به خود بگيرد و حتي در اغلب موارد، حق فسخ با شرط حق انتفاع عمري براي انتقال دهنده نيز همراه است و بنابراين، نه از نظر حقوقي و نه از نظر مادي، امکان اعمال مالکيت به منتقل اليه داده نمي شود.

شايد گفته شود اگر نيت انتقال دهنده چنين است، پس چرا او هدف خود را با ثبت وصيت نامه انجام نمي دهد. جواب اين ابهام خيلي روشن است: اول بخاطر اينکه اگر در زمان فوت موصي، ارزش مورد معامله بيش از ثلث ماترک باشد اجازه وراث براي اجراي کامل وصيت نامه مورد نياز خواهد بود و او نمي خواهد اجراي تصميمي که گرفته است نيازمند اجازه و اراده وراث ديگر باشد. شايد نياز به يادآوري نباشدکه اجازه وراث، قبل از فوت موصي اعتباري ندارد و بعد از فوت نيز، وراث معمولا به ضرر خودشان اجازه نمي دهند. دليل دوم بر عدم تقاضاي ثبت وصيتنامه، مشکلات اجرايي وصيت نامه است که مستلزم يک سري اقدامات اداري و قضايي و ثبتي است که بايد توسط وصي يا موصي له و وراث، بعد از فوت موصي انجام شود. احتمال فراوان وجود دارد که اجراي وصيت نامه، چون مضر بحال وراث است تنش هايي را ميان وراث با يکديگر و موصي له سبب شود، هرچند که موضوع وصيت، در حد ثلث يا حتي کمتر از آن نيز باشد. اما انتقال مالکيت در زمان حيات موصي، با حق خيار فسخ مباشرتي، اين مشکلات را ندارد و پس از فوت انتقال دهنده، لزومي ندارد که اقدامات خاصي از سوي منتقل اليه که ممکن است فردي ناتوان يا کم توان باشد، انجام گيرد و دفاتر اسناد رسمي صرفا با رويت گواهي فوت انتقال دهنده، اقدام  اداري قطعيت انتقال را ثبت مي کنند.

افکار و برنامه ها و تصميمات انتقال دهنده، در اين نوع معاملات بسيار مهم و قابل توجه است. او حالتهاي محتمل مختلفي را براي آينده ملک و خودش در نظر دارد و از همان ابتدا و قبل از اقدام به عقد ناقله، با مشاوره با سردفتر اسناد رسمي، براي هرکدام از اين حالتها، در صورت وقوع، برنامه اي در نظر گرفته است، حالتهايي از قبيل اينکه: همسرش زودتر از او فوت کند، همسرش در آينده لايق حمايت نباشد، فرزندش در آينده نيازمند حمايت مالي نباشد، تغييرات غير منتظره اي در رفتار فرزندش با او ظاهر شود، انتقال گيرنده بخواهد با فروش ملک مزبور، ملک بهتري بخرد و موارد ديگر. انتقال دهنده با اين اميد، چنين سندي را امضا ميکند که در آينده اگر موارد مذکور يا مشابه آنها، تصميم اوليه اش را تغيير دهد، او بتواند حق فسخ خود را اعمال نموده و مالکيت ملک را اعاده کند. حال، آيا مي توان پذيرفت که قانون گذار انتقال دادن ملک موضوع چنين معامله اي بدون درج حق فسخ انتقال دهنده اوليه را بر خلاف قصد و رضاي انتقال دهنده و توافق فيمابين حاصله و برخلاف يک قرن نظم عمومي حاکم بر اين قبيل معاملات و برخلاف اخلاق و وجدان انساني به رسميت بشناسد، قطعا چنين نيست و وقوع سهو، قابل قبول ترين علت چنين مصوبه اي مي تواند باشد. با اين تغييري که حاصل شده از هم اکنون، بايد دردمند پدران و مادراني بودکه فرزندانشان باستناد تبصره موضوع بحث، ملک آن ها را فروخته و بي پناهشان ساخته اند. چنين پدر يا مادري چگونه ميتواند قيمت روز ملک خود را مطالبه و دريافت کند، چنين چيزي در ميدان عمل، بسيار سخت و در غالب موارد ناممکن مي گردد. تصور اينکه قيمت روز ملک، در زمان مطالبه، موجود، در دسترس و قابل وصول خواهد بود، ساده انگارانه، غير واقعي و موهوم است. 

در هرکدام از اين سه نوع مصداق معاملات خياري که شرط خيار بنفع معامل است، حفظ حق فسخ انتقال دهنده اوليه و وجود امکان برگشت مالکيت آن  مفاد مسلم و غيرقابل انکار توافق و تراضي طرفين عقد مي باشد بنحوي که ميتوان گفت در درون شرط خيار، شرط حفظ وضعيت براي قابليت اعاده به معامل، بي هيچ شک وترديدي وجود دارد. قصد و نيت فروش ملکي که موضوع چنين معامله اي بوده سابق بر اين، فقط در مخيله شيادان و کلاهبرداران  شکل مي گرفت، اقدامي که برخلاف صريح قانون بوده و اخلاق آن را نکوهش مي کرد و وجدان بيدار محکومش مي ساخت.

 

در بخشي از تبصره يک ماده يک قانون الزام آمده است: ".... سامانه ثبت الکترونيک اسناد بايد به گونه اي طراحي گردد که اگر طرفين قرارداد شرط کنند منتقل اليه تا پايان مهلت اعمال حق فسخ يا موعد پرداخت ثمن و يا تا موعد ديگري که مورد توافق طرفين بوده حق انجام اعمال حقوقي موضوع اين ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعيين­شده فراهم نباشد.در هر حال چنانچه منتقل اليه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ يا انفساخ به شخص ثالثي به صورت رسمي منتقل کرده باشد و در عمل حقوقي بعدي، وي حق فسخ نداشته باشد و يا معامله، اقاله نشده باشد، اين انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ يا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدي نيست که در اين صورت دارنده حق فسخ مزبور به قيمت روز مال غيرمنقول، به منتقل اليه مذکور رجوع خواهد کرد.چنانچه منتقل اليه حق فسخ داشته باشد يا به هر نحو عين مال به ملکيت وي درآمده باشد، عين مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد مي گردد." 

چنانچه فعاليت دماغي تهيه کنندگان تبصره را بررسي کنيم مي بينيم که ابتدائا در جهت اعمال ماده 460 قانون مدني و حفظ حقوق دارنده شرط خيار، مقرر شده است که سامانه ثبت الکترونيک اسناد، بايد به گونه اي طراحي شود که حقوق دارنده حق فسخ در معرض تضييع قرار نگيرد و منتقل اليه نتواند مال را بفروشد. اما در پاراگراف بعدي خود قانوگذار در جهت خلاف دستور قبلي خودش چنين بيان کرده است که اگر بهر حال، منتقل اليه ملک را با سند رسمي به ديگري انتقال داده باشد و در معامله بعدي حق فسخ نباشد فقط ميتواند قيمت روز را از طرف معامله خودش مطالبه کند.  بعبارت ديگر، قانون گذار ابتدا در جهت مراقبت بر حفظ حقوق دارنده حق فسخ، وظايفي را براي سازمان ثبت مقرر داشته و در پاراگراف بعدي، راهي راکه براي تضييع حقوق مذکور به مدت قريب به يک قرن بسته بود خودش بازکرده است.
 به اعتقاد نگارنده، تدوين کنندگان پيش نويس قانون، هرگز در مقام تغيير قاعده حقوقي يا وضع قاعده حقوقي جديد در خصوص انتقال ملک موضوع خيار شرط نبوده اند بلکه همچنانکه قبلا نيز گفته شد قسمت مورد نقد از تبصره درواقع بياني اشتباه از وضعيت موجود است تا در انتها منتقل اليه را متعهد تر کنند و متاسفانه چنين تصور کرده اند که آنچه تاکنون جاري و حاکم بر موضوع بوده، اين است که اگر منتقل اليه ملک را عليرغم نداشتن حق، انتقال داده باشد اين انتقال، براي ملک موضوع معامله، حکم تلف آن را دارد و با تدوين اين جملات خواسته اند تعهد منتقل اليه (انتقال دهنده دوم) را از قيمت توافقي، به قيمت روز، ارتقا ببخشند. در حالي که انتقال چنين ملکي اساسا فاقد اعتبار قانوني بوده و اين بخش از تبصره برخلاف نيت تدوين کنندگان آن، در جهت تضييع حق انتقال دهنده و به رسميت شناختن انتقال، برخلاف توافق، برخلاف دکترين حقوقي و  برخلاف وجدان انساني پيش رفته است. نتيجه اين شده است که تا زماني که سامانه ثبت الکترونيک اسناد قابليت آن را نداشته باشد که از وقوع معامله بعدي ملک موضوع خيار شرط، بصورت سيستمي ممانعت بعمل آورد، معاملات انجام شده معتبر خواهدبود و انتقال دهنده صاحب خيار شرط، فقط حق مطالبه قيمت روز ملک را خواهد داشت. همچنين اگر بعد از اين نيز، سامانه با اشکال مواجه شود و مانع ثبت نشود ياکساني بتوانند سامانه را به شيوه اي دور بزنند و چنين انتقالاتي را ثبت بنمايند، انتقالي که واقع شده طبق قانون الزام معتبر خواهد بود. کساني که چنين نقشي به سامانه ثبت الکترونيک اسناد داده اند از وضعيت سامانه آگاهي نداشته اند.

 

تعيين ملاک اعتبار بر اساس سامانه ثبت الکترونيک اسناد 

سامانه ثبت الکترونيک اسناد، شالوده و اساس نظم نوين ثبت اسناد و املاک ايران است.  بر وجود آن مباهات کرده به روح باني پرتلاش آن درود ميفرستيم.  از طرفي، قدردان زحمات کليه دست اندرکاران آن از ابتدا تاکنون هستيم. اين سامانه به سبب کار پرتنوع و حجيمي که بر عهده دارد، عليرغم گذشت ده سال از زمان شروع بکار رسمي، هنوز هم داراي اشکالات عديده اي هست. در اين يک دهه کارکرد سامانه، آنچه ملاک عمل بوده، کارکرد حقوقي سردفتران اسناد رسمي بوده است که اعمال حقوقي ثبت شده در سامانه را انتظام بخشيده اند. در اين مدت تلاش شده است بهر نحو ممکن، عليرغم وجود ايرادات و نواقص و اشکالات عديده در سامانه، شکل حقوقي اعمال حقوقي، به گونه اي در سامانه ثبت شود که طبق قانون، صحيح و بلا اشکال باشد و در صورت رسيدگي مراجع قانوني به اعمال حقوقي ثبت شده، قابليت دفاع داشته باشد. بعبارت ديگر، سامانه ثبت الکترونيک اسناد، به اعتبار کار و تلاش و دقت نظر سردفتران اسناد رسمي در اين دهه گذشته، توانسته است موفق باشد و اگر نبود نقش تک تک سردفتران اسناد رسمي، سامانه اي که توسط متخصصان فناوري رايانه اي توليد شده و هزاران مشکل در کارکرد داشت موجب بروز مشکلات مي شد. از اين رو، کارکرد سامانه ثبت الکترونيک اسناد، نبايد ملاک تعيين کننده حقوق اشخاص باشد و قانون مقرر بدارد که اگر سامانه عمل کرد حق با علي است و الا حق با زيد خواهد بود. نقشي که در تبصره يک ماده يک قانون الزام، به سامانه داده شده است شديدا قابل انتقاد است. از سوي ديگر، سامانه، ابزار ثبت کردن اعمال و وقايع حقوقي است نه خالق يا موجد حق و حقوق اشخاص. اعمال حقوقي مانند عقود و ايقاعات و وقايع حقوقي مانند تولد و فوت سببب ايجاد حقوق اشخاص مي شود و کارکرد يک ابزار الکترونيکي نميتواند و نبايد در زمره اعمال و وقايع حقوقي در ايجاد و تغيير حقوق اشخاص موثر باشد.

 

همچنانکه قبلا نيز گفته شد هرکدام از خيارات به سبب خصوصيتي که دارد داراي احکام خاصي نيز مي باشد و خيار شرط بيشترين تفاوت را با خيارات ديگر دارد زيرا سبب ايجاد آن، اراده طرفين وتوافق است. در معاملات ناقله اعم عقد بيع و صلح، پس از وقوع عقد، منتقل اليه ميتواند انواع تصرفات مالکانه را در آن بعمل آورد و مهمتر از همه ميتواند مال مورد معامله را که اکنون خودش مالک آن شده است، بفروشد و به ديگري انتقال بدهد و معاملات بعدي او نافذ و معتبر است. حال، پس از اينکه ملک بموجب معامله بعدي از منتقل اليه اول به منتقل اليه دوم انتقال قطعي يافت اگر به سببي از اسباب قانوني در معامله اول يکي از خيارات (غير از خيار شرط) ايجاد شود يا موجود بوده صاحب خيار بعدا آگاه شود و حق خيار خود را اعمال نموده و معامله اول را فسخ کند،  چون ملک به طريق صحيح قانوني طبق معامله دوم به منتقل اليه معامله دوم انتقال يافته است در اينجاست که ملک موضوع معامله نسبت به معامله اول که فسخ شده، حکم مال تلف شده را دارد.    وقتي در جاي جاي اين مقاله خبر از احتمال وقوع سهو شده است منظور مشتبه شدن حکم تلف مورد معامله در معاملاتي است که به سبب خيارات قانوني غير از خيار شرط فسخ ميگردند و در خيار شرط، حکم قانوني قضيه، تلف مورد معامله در دکترين حقوقي ايران نيامده است بلکه حفظ حقوق انتقال دهنده اول مورد تاکيد قرار گرفته است. 

 

قانون " الزام به ثبت رسمي معاملات غير منقول" يک انقلاب مهم در نظم بخشي به معاملات املاک است تلاشهاي کليه کساني که در جهت تهيه و تدوين، تقديم به مجلس، پيگيري مراحل رقت بار تصويب آن، ايفاي نقش نموده اند، شايسته هزارن تقدير است.  در نيت پاک تدوين کنندگان قانون ترديدي نيست و وقوع خطا نيز همواره ممکن است اما آنچه بعد از اين، اتفاق خواهد افتاد مهمتراست. در معامله خياري که براي انتقال دهنده حق فسخ شرط شده، شايسته آن است که حقوق انتقال دهنده داراي خيار شرط در مدت حق فسخ محفوظ و مرعي شود. هرگونه تغيير در اين عرصه نيازمند بررسيهاي جامع و دقيق ميداني مي باشد آنچه در تبصره يک ماده يک مصوب شده است نه تنها هيچ نفعي براي جامعه ندارد بلکه نتايج زيانبار و توالي فاسد متعددي بدنبال دارد و شايسته آن است که موضوع سريعا رسيدگي و در جهت پيشنهاد حذف پاراگراف سوم تا آخر تبصره مذکور اقدام شايسته معمول گردد.

 

منابع مورد استفاده

حقوق مدني [كتاب] / مؤلف سيدحسن امامي - جلد اول تهران : کتابفروشي اسلاميه, چاپ پنجم 1364. 

حقوق مدني 6 [كتاب] / مؤلف مهدي شهيدي - تهران : انتشارات مجد, چاپ دهم 1388.

قواعد عمومي قراردادها  [كتاب] / مؤلف ناصر کاتوزيان، جلد 5 - تهران : شرکت سهامي انتشار,چاپ پنجم  1387.  

مبسوط در ترمينولوژي [كتاب] / مؤلف محمدجعفر جعفري لنگرودي،. جلد سوم  - تهران : کتابخانه گنج دانش, چاپ دوم 1381